金利上昇で住宅ローンはリスクというニュース記事をたまに見かけます。
しかし、それは本当にリスクなのでしょうか?
結論:私はそうおもいません。
何故なら、住宅ローンの金利だけが上がる訳ではないからです。
住宅ローン金利の決まり方
金利が上がる⤴️=住宅ローンの返済額が上がるだから リスクだ という単純計算ではないのです。
まず大前提として、住宅ローン金利には大きく分けて変動金利と固定金利があります。
字の通りで変動金利は、変動します
固定金利はその期間ずっと固定です。代表的なのが「フラット35」です。
35年間 同じ金利の長期固定金利
変動金利と固定金利が上がる指標としているものが違います。
変動金利→短期プライムレート 短プラが上がると変動金利は⤴️
固定金利→長期プライムレート 長プラが上がると固定金利は⤴️
そして、金利が上がると言われているのは固定金利に連動している 長期プライムレート です
短期プライムレートは、2009年 1.475%から変わってないです。
長期プライムレートは、同じ2009年 2.25%から現在 1.5%と0.75%下がってます。
バブル時期 5% と 現在 1.475% は約3.3倍です。
変動金利 2023年10月現在 弊社で提案出来る 最安金利 paypay銀行 0.249%
変動金利の計算は、短期プライムレート+1%が基準金利が多いです。
paypay銀行は、基準金利 2.280%🔺引下げ2.031%=0.249% になります。
短期プライムレートが、バブルと同じ 5%になったとしたら
5%+0.805%=5.805%基準金利
5.805%🔺2.031%=3.774%
一気に上がる事はありません。
もし一気にこうなった場合 ほとんどの人が住宅ローン払えなくなる
売却(供給)が増える
不動産価格⤵️
銀行は担保割れになり不良債権を抱える
これは、2007年にアメリカで起きた
リーマンショック サブプライムローン問題 みたいな事が日本で起きます
誰でもわかる事を日銀や政府がやるならもう日本は終わりですね
下記の記事の様に、日銀が2009年から14年間 利上げをしていない
短期プライムレート 1.475% +0.25 +0.25 +0.25 +0.25 +0.25 +0.25 +0.25 と
7回の利上げで5.45% バブル期くらいの金利になります。
住宅ローンには、5年・1.25倍ルールというものがあります。
これは、5年間は金利が上がっても支払い金額は変わらない
6年目からも以前の支払額の1.25倍を超えないというルールです。
例えば:4000万 35年 金利0.3%
月々100,337円 ですが分かりやすく 10万円
金利が、急に2%になったとすると月々の返済額 13.2万円
※実際にはいつ上がったや残債などで少し違います。
10万円から13.2万円になっても5年間は10万円のまま 6年後10万円×1.25=12.5万円になる
金利と元金の割合が変わります。
ちなみに、5年ごとに0.25%上がったシミュレーションすると
変動金利 0.249%
借入 4000万円 35年
1〜5年 0.249% 月々99,458円 返済額 5,967,480円 残債 34,496,891円
6〜10年 0.249+0.25%=0.499 月々103,175円 返済額 6,190,500円 残債 29,094,093円
11〜15年 0.499+0.25%=0.749 月々106,358円 返済額 6,382,480円 残債 23,699,281円
16〜20年 0.749+0.25%=0.999 月108,938円 返済額 6,536,280円 残債 18,203,408円
21〜25年 0.999+0.25%=1.249 月110,930円 返済額 6,655,800円 残債 12,507,819円
26〜30年 1.249 +0.25%=1.499 月112,233円 返済額 6,733,980円 残債 6,483,963円
31〜35年 1.499 +0.25%=1.749 月1112,869円 返済額 6,772,140円
返済総額 45,238,660円
固定金利 1.88%
借入 4000万円 35年 月々130,055円 返済総額 54,623,100円
14年間 上がっていない変動金利が5年ごとに上がっていっても、残債の分母が少なくなるので
結果的に変動金利の方がお得です
もちろん 変動 なので一気に上がらないのか?と言われたら断言は出来ないですので
それでも心配な方は固定金利やミックス 変動と固定 などにしましょう
私も上記 記事のモゲ澤さんの意見に賛成です。
例:6000万円 35年
paypay銀行 0.249% とフラット35 1.88%
その差額を利回り5%で運用した場合
paypay銀行 149,187円
フラット35 195,082円
差額 45,895円
35年で約5000万円です。
あれ?6000万円の物件なのに5000万円 稼げたら実質1000万円
利回り 10%だった場合
なんと1億5000万円 住宅ローンも払い終わって1億5000万円 あれば老後安心ですね
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